É de suma importância que o síndico tenha absoluta certeza e amparo ao advertir ou multar algum condômino. Essa atitude garantirá a segurança do condomínio e do síndico, evitando possíveis processos de danos.

É preciso também, que haja provas materiais da infração, como: relatos por escrito no livro de ocorrências, áudios, fotografias, filmagens, imagens do circuito interno de monitoramento. Por esse motivo, que qualquer reclamação deve ser feita no livro de ocorrências do condomínio.

Advertência

A advertência é um comunicado apresentado pelo condomínio para determinado morador, avisando que certa atitude se encontra em desacordo com o que determina a Convenção Condominial ou o Regimento Interno.

Normalmente, ela deve ser feita por escrito e com recibo de protocolo, ou até mesmo por carta com aviso de recebimento. E deve ser concedido um prazo para  o condômino infrator se defender, e constar também que o caso de reincidência acarretará multa.

O envio de notificação de infração deve preceder a multa ou a advertência. Não é recomendável fazer a notificação pessoal ou diretamente por funcionários do condomínio, mas sim via comunicação impressa para que fique tudo devidamente registrado.

Multa

Pode ser aplicada quando atitude que se encontra em desacordo com o que determina a Convenção Condominial ou o Regimento Interno persistir. Dependendo do que diz a convenção do condomínio é possível dar a multa sem precisar aplicação prévia de advertência, principalmente nos casos de mudanças fora de horário ou prejuízos aos bens do condomínio, porém, sugerimos que sempre a multa deve ser precedida de advertência.

A convenção do condomínio ou o regulamento interno devem determinar o valor das multas, as quais devem ser aplicadas com base no valor da taxa condominial, sem incluir rateios e despesas extraordinárias. Na primeira multa, o ideal é impor um valor mais baixo, para que assim o valor possa ser aumentado em caso de reincidência.

O valor da multa não pode passar de cinco vezes o valor da taxa condominial, exceto nos casos do condômino antissocial que comete desrespeitos frequentes ao regulamento e a convenção condominial, porém, para ultrapassar esse teto, deve-se obter a anuência da assembleia e o valor da multa pode chegar até dez vezes o valor da taxa condominial.

Artigo 1336, § 2º do CC: O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.